Ako zistiť ťarchy na nehnuteľnosti pred kúpou (záložné právo, vecné bremeno, plomba)

Ťarcha je právo inej osoby k nehnuteľnosti, ktoré obmedzuje vlastníka. Dôležité je, že spravidla prechádza na nového majiteľa – kúpou sama nezaniká. Skontrolovať ju pred podpisom zmluvy trvá pár minút.

Zobrazte si list vlastníctva

1. Nájdite nehnuteľnosť v mape katastra na zbgis.skgeodesy.sk a otvorte jej list vlastníctva. Postup je v návode Ako zistiť majiteľa pozemku, domu alebo bytu.
2. Skontrolujte v časti A, že ide naozaj o nehnuteľnosť, ktorú kupujete: číslo parcely, súpisné číslo stavby, číslo bytu, výmeru.
3. Skontrolujte v časti B, že predávajúci je zapísaný ako vlastník, a aký má podiel.
4. Prečítajte si časť C – ťarchy. Ak je v nej text „Bez zápisu“, na nehnuteľnosti ťarcha nie je.
5. Pozrite si, či je na liste vlastníctva vyznačená plomba.

Čo jednotlivé ťarchy znamenajú

Záložné právo v prospech banky Nehnuteľnosťou sa ručí za hypotéku. Je to bežné a dá sa to riešiť: úver sa splatí z kúpnej ceny a banka dá súhlas na výmaz záložného práva. Postup si dohodnite v kúpnej zmluve, najlepšie s úschovou peňazí u notára alebo v banke.

Exekučné záložné právo, záložné právo daňového úradu alebo poisťovne Vlastník má nesplatené dlhy a veriteľ si ich zabezpečil nehnuteľnosťou. Tu spozornite – kúpu bez právnika neodporúčame.

Vecné bremeno Vlastník musí v prospech niekoho iného niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Príklady: právo doživotného bývania, právo prechodu a prejazdu, vedenie inžinierskych sietí. Vecné bremeno spojené s nehnuteľnosťou prechádza na kupujúceho – s právom doživotného bývania kupujete byt, v ktorom môže oprávnená osoba ďalej bývať.

Predkupné právo Určitá osoba má právo kúpiť nehnuteľnosť prednostne. Pri spoluvlastníctve ho majú zo zákona ostatní spoluvlastníci, aj keď v časti C zapísané nie je – výnimkou je prevod podielu blízkej osobe.

Poznámka Upozorňuje na súdny spor, začatú exekúciu, dražbu alebo iné konanie týkajúce sa nehnuteľnosti. Nachádza sa pri vlastníkovi alebo v časti C.

Čo je plomba

Plomba znamená, že katastru bola doručená listina na zápis alebo sa začalo konanie, ktoré sa listu vlastníctva týka – napríklad niekto podal návrh na vklad kúpnej zmluvy alebo záložného práva. Úrad ju vyznačí najneskôr v nasledujúci pracovný deň. Plomba sama osebe nie je problém, ale nevidíte z nej, o čo ide.

Kedy spozornieť

• Predávajúci nie je zapísaný ako vlastník, alebo je vlastníkov viac a zmluvu podpisuje len jeden.
• V časti C je exekúcia, dražba alebo záložné právo niekoho iného ako banky.
• Je zapísané vecné bremeno doživotného užívania.
• Na liste vlastníctva je plomba, ktorú predávajúci nevie vysvetliť.
• Výmera alebo číslo parcely nesedí s tým, čo vám ukázali.
• K pozemku nevedie verejná cesta a v katastri nie je zapísané právo prechodu.

Ak nehnuteľnosť predáva firma alebo developer, overte si aj ju – postup je v návode Ako si overiť firmu pred kúpou alebo objednávkou.

Časté otázky

Vidím v katastri aj to, či je vlastník v exekúcii? Len ak sa exekúcia týka tejto nehnuteľnosti a je k nej zapísané exekučné záložné právo alebo poznámka. Všetky dlhy vlastníka z katastra nezistíte.

Zanikne záložné právo banky, keď byt kúpim? Samo nie. Zanikne splatením úveru a výmazom z katastra, o ktorý sa žiada na základe potvrdenia banky.

Môžem kúpiť nehnuteľnosť s vecným bremenom? Áno, ale kupujete ju aj s ním. Pri práve prechodu či vedení sietí to zvyčajne nevadí, pri práve doživotného bývania to zásadne mení hodnotu aj použiteľnosť.

Stačí mi na kontrolu informatívny výpis z internetu? Na kontrolu áno. Rozdiel medzi informatívnym a úradným výpisom vysvetľujeme v návode Ako získať list vlastníctva.

Potrebujem právnika? Pri bežnej kúpe bez tiarch nie nevyhnutne, ale kúpna zmluva pripravená advokátom alebo notárom vás chráni. Pri exekúcii, plombe alebo doživotnom bývaní právnika určite odporúčame.